Content
- Taxa senzilla: propietat completa
- Drets de superfície davant de drets minerals
- Compra / venda de drets minerals
- Arrendaments i Cànons Minerals
- Drets del petroli i gas
- Unificació i agrupació de petroli i gas
- Negociacions de drets minerals
- Hi ha més un bon contracte que els diners!
- Desacords durant l'extracció
- Danys retardats a la superfície
- Danys als aqüífers
- Comprant una casa, terra o granja
- Sempre s'apliquen les lleis estatals i locals
- Què qualifica com a "mineral"?
- De quin tipus de diners parlem?
- Tres línies inferiors
- Renúncia
"Drets minerals" Dóna dret a una persona o organització a explorar i produir les roques, minerals, petroli i gas que es troben a la superfície d’un terreny o a sota. El propietari dels drets minerals els pot vendre, arrendar, regalar o legar a altres de forma individual o total. Per exemple, és possible vendre o arrendar drets sobre totes les mercaderies minerals dins d’una propietat i conservar drets sobre la superfície. També és possible vendre els drets sobre una unitat de roca específica (com el Pittsburgh Coal Seam) o vendre els drets sobre una mercaderia mineral específica (com la pedra calcària).
Taxa senzilla: propietat completa
A la majoria dels països del món, tots els recursos minerals pertanyen al govern. Inclou totes les roques, minerals, petroli i gasos valuosos que es troben a la Terra o bé a dins. Les organitzacions o individus d'aquests països no poden extreure i vendre legalment productes bàsics sense obtenir prèviament una autorització del govern.
Als Estats Units i en alguns altres països, originalment es va atorgar la propietat dels recursos minerals a les persones o organitzacions propietàries de la superfície. Aquests propietaris tenien "drets de superfície" i "drets minerals". Aquesta propietat privada completa es coneix com a "propietat simple de tarifa".
La tarifa senzilla és el tipus de propietat més bàsic. El propietari controla la superfície, la superfície i l’aire sobre una propietat. El propietari també té la llibertat de vendre, arrendar, regalar o emportar aquests drets de manera individual o íntegra a altres.
Si ens remuntem en els temps anteriors als exercicis de perforació i mineria, les transaccions immobiliàries eren transvasaments senzills. Tanmateix, un cop la producció de minerals comercials es va fer possible, les formes en què les persones posseeixen la propietat es van tornar molt més complexes. Avui, els arrendaments, vendes, regals i llegats del passat han produït un paisatge on diverses persones o empreses tenen una propietat parcial o drets sobre moltes parcel·les immobiliàries.
La majoria dels estats tenen lleis que regeixen la transferència de drets minerals d’un propietari a un altre. També tenen lleis que regeixen l’activitat minera i de perforació. Aquestes lleis varien d'un estat a un altre. Si teniu en compte una transacció de drets minerals o teniu dubtes sobre l'extracció de minerals a prop de la vostra propietat, és fonamental comprendre les lleis del vostre estat. Si no enteneu aquestes lleis, haureu de rebre assessorament d’un advocat que pugui explicar com s’apliquen a la vostra situació.
Mina de carbó de superfície: Els grans camions miners es carreguen de carbó en aquesta mina de superfície. Aquí s’estan eliminant dues gruixudes costures de carbó. La mineria superficial implica eliminar tota la sobrecàrrega (roca i terra per sobre de la costura del carbó), eliminar el carbó, substituir el sobrecàrrega i revelar la terra. La mineria superficial pertorba completament la terra i produeix un nou paisatge. Es pot fer quan les costures de carbó estan a prop de la superfície. Depenent de la qualitat del carbó i d’altres factors, es poden eliminar uns deu peus de sobrecàrrega per cada peu de carbó. Copyright de la imatge iStockphoto / Rob Belknap.
Drets de superfície davant de drets minerals
"Et pagaré 100.000 dòlars pel carbó que hi ha a sota de la teva propietat!" Aquest tipus de transaccions han passat moltes vegades. El propietari simple de la tarifa pot no tenir l’interès o la capacitat de produir el carbó a sota de la seva propietat, però una empresa de carbó sí.
En aquest tipus d’operacions, el propietari vol vendre el carbó però conservar la possessió i el control de la superfície. L’empresa de carbó vol produir el carbó, però no vol pagar un preu addicional per adquirir els edificis i la superfície. Per tant, es fa un acord per compartir la propietat. El propietari original conservarà els edificis i els drets sobre la superfície i l’empresa de carbó adquirirà els drets sobre el carbó. La transacció pot implicar totes les mercaderies minerals (conegudes o desconegudes) que existeixen sota la propietat o, la transacció es pot limitar a una mercaderia mineral específica (com "tot el carbó") o fins i tot a una unitat de roca específica (com ara "Pittsburgh" Carbó ").
Mina de carbó subterrània: Quan el carbó sigui massa profund per aflorar la mina, una empresa minera construirà una mina subterrània. Poden túnel a la costura del carbó o perforar un gran eix fins al nivell de la mineria. Aquests eixos són prou grans com per baixar els equips i els treballadors miners a la mina i treure el carbó. S’han de construir eixos addicionals per ventilar la mina. La mineria subterrània pot danyar la superfície perquè les habitacions i els passatges solen tancar-se amb el col.lapse o l'assentament al llarg del temps. De vegades, els danys es produeixen quan els individus responsables han mort i les empreses mineres són desaprofitades. Per tant, ningú no ha de demandar. O, el contracte que transmetia els drets minerals va donar a la companyia minera la immunitat. Bureau of Land Management Image.
Compra / venda de drets minerals
Comprar / vendre una costura de carbó és molt més complex que comprar / vendre un cotxe. Quan compreu un cotxe només pagueu per ell, feu una transferència de títol al govern i condueu el cotxe a casa. Quan el cotxe està desgastat, es dirigeix al pati de les escombraries i l'únic que queda és un record. Tanmateix, quan es comprin drets minerals, el comprador i tots els futurs propietaris de drets minerals tindran el dret a explotar la propietat. I, el venedor i tots els futurs propietaris de superfícies han de viure amb les conseqüències. Normalment, l’extracció de minerals es produirà en algun moment futur. Les empreses mineres solen programar els seus equips i els seus empleats amb anys d’antelació. O, la companyia minera podria adquirir la propietat com a futura "reserva".
També és possible que el nou propietari de minerals no tingui intencions de producció. Simplement estan comprant la propietat com a inversió. El seu objectiu és vendre els drets minerals a una empresa minera que assumirà els deures de producció. Els especuladors que no tenen intenció de minar adquireixen gran quantitat de propietats minerals. Simplement estan intentant que siguin "homes mitjans" els que adquireixin propietats valuoses de propietaris individuals i agermanin aquestes propietats a empreses mineres per obtenir preus més elevats.
(Aquests compradors "especuladors" també utilitzen freqüentment opcions. En una transacció amb opcions, ofereixen avui al propietari una petita quantitat de diners per a l'opció de comprar la propietat a un preu especificat en un futur o abans d'una data especificada. aleshores intenta trobar ràpidament algú que pagui un preu encara més elevat i obtindrà un benefici significatiu. Si l’especulador no paga el preu especificat abans de la data de caducitat, el propietari manté l’opció de pagament.)
Quan una empresa compra drets minerals, també compra el dret d’introduir la propietat i eliminar el recurs en algun moment futur. En la majoria d’aquestes transaccions, el propietari de la superfície no té raó de dir quan es produeix la mineria, com es farà i què es farà per restaurar la propietat. La majoria de desavinences entre compradors i venedors es produeixen en el moment de la mineria. Si el venedor vol controlar en aquell moment, ha d’anticipar el que podria anar malament i redactar un contracte que preservi els seus desitjos. Tingueu en compte que el vostre nét pot ser propietari quan es produeixi l’extracció. Et van pagar per davant, però ell viurà amb el tracte.
Estimació del tonatge del carbó: Quantes tones de carbó hi ha aquí? Aquest és un càlcul bastant fàcil. Un peu acre és la unitat bàsica de mesura del carbó a sota de la superfície terrestre. Un hectàrea de peu de carbó té una superfície de superfície i un peu de gruix. Pesa unes 1800 tones. Calcular el nombre de tones de carbó que hi ha sota una propietat implica dues multiplicacions.
1) En aquest càlcul tenim una propietat de 120 hectàrees completament subratllada per una costura de carbó amb un gruix mitjà de 6 peus. Multiplicant el nombre de hectàrees de vegades el gruix mitjà del carbó produiria el nombre de peus de carbó sota la propietat.
2) Se sap que un acre de peu de carbó pesa unes 1800 tones. Per tant, si multipliquem el nombre de superfícies de carbó que hi ha a sota de la propietat per 1800 tones de hectàrea, el resultat serà el nombre de tones de carbó que hi ha a la propietat.
El nombre de tones obtingudes en aquest càlcul és el total de tones següents. El nombre de tones que es poden recuperar serà un nombre molt menor. Les taxes de recuperació de la mineria superficial solen ser al voltant del 90%. Les taxes de recuperació de la mineria subterrània poden arribar fins al 50%, ja que s’han de deixar pilars de carbó a la mina per suportar el sostre.
Un geòleg professional o una enquesta geològica estatal pot ajudar-vos a determinar si hi ha costures de carbó a la vostra propietat. També poden tenir una estimació de com de gruixudes podrien ser les costures.
Arrendaments i Cànons Minerals
De vegades, una empresa minera no vol adquirir una propietat perquè no té dubtes del tipus, quantitat o qualitat dels minerals que hi ha. En aquestes situacions, la companyia minera cedirà els drets minerals o una part d'aquests drets.
Un contracte d’arrendament és un acord que permet a l’empresa minera el dret d’entrar a la propietat, realitzar proves i determinar si hi ha minerals adequats. Per adquirir aquest dret, la companyia minera pagarà al propietari una quantitat de diners quan es signi l’arrendament. Aquest pagament es reserva la propietat per a la companyia minera durant una durada determinada de temps. Si l’empresa troba minerals adequats, pot procedir a la mina. Si la companyia minera no comença la producció abans que caduca l’arrendament, tots els drets sobre la propietat i els minerals tornen al propietari.
Quan es produeixen minerals a partir d’una propietat arrendada, se li sol pagar al propietari una part dels ingressos de producció. Aquests diners es coneixen amb el nom de "pagament de royalties". L’import del pagament de la taxa de taxa s’especifica al contracte d’arrendament. Pot ser una quantitat fixa per tona de minerals produïts o un percentatge del valor de producció. Altres termes també són possibles.
Quan tingui un contracte d’arrendament, el propietari ha d’anticipar qualsevol activitat que l’arrendatari pugui fer mentre explora la propietat. Aquesta exploració pot incloure forats, obrir excavacions o portar màquines i instruments a la propietat. Definir el que es permet i quina restauració es requereix forma part d’un bon contracte d’arrendament.
Hauria de signar un contracte d’arrendament de gas? (Primera part): Una discussió sobre els factors que els propietaris han de tenir en compte abans de signar un contracte d’arrendament de gas a la seva propietat. Compten amb Ken Balliet i Dave Messersmith, tots dos educadors d'extensió amb Penn State Extension.
Drets del petroli i gas
Els drets minerals solen incloure els drets sobre qualsevol petroli i gas natural que hi hagi sota una propietat. Els drets sobre aquestes mercaderies es poden vendre o arrendar a altres. En la majoria dels casos, els drets de petroli i gas són arrendats. L’arrendatari sol estar incert si es troba petroli o gas, de manera que prefereixen generalment pagar una petita quantitat per un contracte d’arrendament en lloc de pagar una quantitat més gran per comprar. Un contracte d’arrendament dóna al propietari un dret de provar la propietat mitjançant perforació i altres mètodes. Si la perforació descobreix petroli o gas de quantitat i qualitat comercialitzables, es pot produir directament des del pou explorador.
Per atreure el propietari a comprometre’s a un contracte d’arrendament, l’arrendatari generalment ofereix un pagament d’arrendament (sovint anomenat “bonus de signatura”). Es tracta d’un pagament anticipat al propietari per atorgar a l’arrendatari un dret a explorar la propietat per un període limitat de temps (normalment d’uns mesos a uns quants anys). Si l’arrendatari no explora, o explora i no troba petroli o gas comercialitzable, l’arrendament caduca i l’arrendatari no té més drets. Si l’arrendatari troba petroli o gas i comença la producció, un flux regular de pagaments de drets generals manté en vigor les condicions del contracte d’arrendament.
Hauria de signar un contracte d’arrendament de gas? (Primera part): Una discussió sobre els factors que els propietaris han de tenir en compte abans de signar un contracte d’arrendament de gas a la seva propietat. Compten amb Ken Balliet i Dave Messersmith, tots dos educadors d'extensió amb Penn State Extension.
Hauria de signar un contracte d’arrendament de gas? (Segona part): Una discussió sobre els factors que els propietaris han de tenir en compte abans de signar un contracte d’arrendament de gas a la seva propietat. Compten amb Ken Balliet i Dave Messersmith, tots dos educadors d'extensió amb Penn State Extension.
Un dels problemes que es pot produir és quan l’arrendatari descobreix petroli o gas, però no té forma de transportar-lo al mercat. Alguns contractes d’arrendament tenen una clàusula “d’espera al gasoducte” que amplia els drets de l’arrendatari durant un període de temps limitat o indefinit.
A més d’un bonus de signatura, la majoria dels contractes d’arrendament exigeixen que l’arrendatari pagui al propietari una part del valor del petroli o gas produït. El percentatge de royalties acostumades és del 12,5% o 1/8 del valor del petroli o gas de la capçalera del pou. Alguns estats tenen lleis que exigeixen que se li pagui al propietari una taxa de drets mínims (sovint un 12,5 per cent). Tot i això, els propietaris que tenen propietats altament desitjables i habilitats negociadores altament desenvolupades poden obtenir de vegades un 15 per cent, 20 per cent, 25 per cent o més. Quan es produeix petroli o gas natural, els pagaments de royalties poden superar molt els imports pagats com a bonificació de signatura. (Eina d’estimació de drets de gas natural sec.)
Hauria de signar un contracte d’arrendament de gas? (Segona part): Una discussió sobre els factors que els propietaris han de tenir en compte abans de signar un contracte d’arrendament de gas a la seva propietat. Compten amb Ken Balliet i Dave Messersmith, tots dos educadors d'extensió amb Penn State Extension.
Columna estratigràfica: El Marcellus Shale és l'objectiu de molts pous de gas a Pennsilvània. En algunes parts de l'estat està immediatament per sobre de la pedra calcària d'Onondaga. L’Utica Shale es troba sota l’Onondaga. A continuació, es mostra una cita del lloc web del Departament de Protecció Ambiental de Pensilvania que explica la importància:
"El vostre petroli o gas es podria produir o capturar en un pou fora dels límits del vostre tracte de propietat. De fet, la vostra única protecció és si la vostra propietat de petroli o gas està subjecta a la Llei de conservació de petroli i gas, 58 PS § 401.1 i següents. Si de manera que el gas de la vostra propietat es podria incloure en una ordre d’unització o agrupació emesa per Commonwealth a instàncies d’un productor en un tracte veí, que l’operador del bé hauria de pagar, doncs, una taxa de producció en funció de la seva proporció de quota. la producció del pou, depenent de la quantitat que es tracti que contribueix a la piscina dels pous. Aquesta llei s'aplica als pous de petroli o gas que penetren a l'horitzó d'Onondaga i es troben a més de 3.800 peus de profunditat. "
Imatge de: Robert Milici i Christopher Swezey, 2006, Avaluació dels recursos de petroli i gas a la conca de l'Apalaquia: Sistema de petroli total de petroli i paleozoic de mitja i paleozoica superior devonians. Sèrie d’informes de fitxers oberts 2006-1237. Enquesta Geològica dels Estats Units Consulteu l'estratigrafia completa d'altres zones.
Unificació i agrupació de petroli i gas
A sota de la superfície, el petroli i el gas tenen la capacitat de moure's per la roca. Poden viatjar per espais minúsculs de porus, com per exemple entre els grans de sorra de gres o les minúscules obertures creades per fractures. Aquesta mobilitat permet que un pou dreni petroli o gas dels terrenys adjacents. Per tant, un pou forat al vostre terreny podria drenar gas d'una terra de veïns si el forat fos forat prou a prop del límit de la propietat.
Alguns estats han reconegut la capacitat del petroli i el gas de traspassar els límits de la propietat sota terra. Aquests estats han elaborat regulacions que regeixen el repartiment just de les royalties de petroli i gas. Aquests estats requereixen generalment que les empreses de perforació especifiquin com es repartiran els drets de petroli i gas entre els propietaris adjacents quan es presenti un permís per a la perforació. La proposta de repartiment de drets es basarà en el que es coneix sobre la geometria del dipòsit de petroli o gas en comparació amb la geometria de la propietat de propietat a la superfície. Aquest procediment es coneix com a "unització".
Alguns estats no tenen regles per a la unificació de les royalties de petroli i gas. Altres estats en tenen, però només per a pous que produeixen de determinades zones o de certes profunditats. Aquestes regles poden tenir un paper crític en una estratègia d’arrendament o desenvolupament de recursos. Hi ha qui explica històries sobre terratinents dient-me que "Arrendeu-me ara o foradarem la terra dels vostres veïns i drenarem el gas sense pagar-vos ni una centaia". En algunes situacions, l’absència de regulacions estatals permet que això es produeixi. Si us contacten per arrendar els vostres drets minerals, heu de contactar amb un advocat per obtenir consell sobre com s'apliquen les lleis del vostre estat a la vostra propietat.
(Nota: a Pennsilvània, les regles per al canvi de gas natural canvien a algunes profunditats a sota de la superfície i en algunes posicions de la columna estratigràfica. Vegeu la secció amb la secció "Columna estratigràfica" situada a la part inferior d'aquesta pàgina per obtenir més informació. En algunes zones, les regles usat per compartir gas de Shale Marcellus pot ser diferent de les regles utilitzades per compartir gas del subjacent Utica Shale. Consulteu amb un advocat sobre com poden aplicar-se a la vostra propietat.)
Perforació horitzontal: En aquesta il·lustració s'ha perforat un pou verticalment però s'ha desviat a l'horitzontal per sota de la superfície. Aquest tipus de perforació pot ampliar l'abast d'un pou per una milla o més en qualsevol direcció. Per tant, és possible perforar un pou en una propietat i drenar petroli o gas dels terrenys adjacents. La forma en què es compartirà el gas i les royalties és de vegades determinada per la normativa estatal i de vegades per acords privats. Els reglaments que comparteixen la producció de petroli i gas varien d'un estat a un altre (i per a diferents situacions de perforació dins d'un mateix estat). És fonamental conèixer les regulacions o obtenir assessorament fiable abans de realitzar qualsevol operació de petroli i gas.
Negociacions de drets minerals
Una història breu .... Dos homes estaven a la ferreteria i a passeig un tipus que pregunta ... "Ja heu arrendat els vostres drets minerals? Ja us pagareu 500 dòlars per acre i escriviu el xec aquest matí". Un home va agafar el xec i va córrer directament al bar. L’altre home va agafar l’arrendament i va córrer directament al seu advocat. Un d'aquests homes va tenir un milió d'amics aquella nit. L’altra tenia un milió de dòlars al banc.
Es necessiten tres coses per aconseguir un èxit sobre els drets minerals: 1) coneixement, 2) destresa i 3) paciència. Si les vostres habilitats fracassen en qualsevol dels tres, podeu perdre molts diners. En una transacció de drets minerals es tractarà amb un negociador professional amb un coneixement profund. Si no teniu les tres habilitats necessàries, busqueu un bon advocat o un altre professional de la propietat mineral. La seva assistència no costa gaire, però la diferència que poden fer en la transacció pot ser enorme.
Dipòsit anticlinal de gas i gas: Aquesta il·lustració mostra un pou que produirà petroli i gas natural a partir d’un anticlinal. En aquest dibuix podem veure fàcilment que només una part de la propietat superficial està directament per sobre de l’acumulació de petroli i gas. La col·locació del pou és fonamental per al correcte desenvolupament d’aquest embassament.
Hi ha més un bon contracte que els diners!
A més d’assumptes financers, un contracte d’arrendament o de vendes pot fer més que especificar les quantitats pagades al propietari. També pot contenir un llenguatge que protegeixi la propietat i la forma de vida dels propietaris mentre es fan exploracions, mineria, perforació i producció. El contracte pot establir directrius que protegeixin els propietaris d’edificis, carreteres, bestiar, conreus i altres béns. També pot reservar porcions de la propietat que no es veuran molestades durant l'exploració, mineria, perforació i producció.
En la majoria de transaccions, l’arrendatari és qui prepara un contracte per a la seva signatura. Si el propietari signa sense rebre assessorament professional, els drets que es transmeten a l’arrendatari podrien ser superiors als que el propietari vol cedir. Qualsevol propietari que no tingui coneixement o experiència amb transaccions de drets minerals hauria de sol·licitar assessorament o representació d’un advocat o d’un professional de la propietat mineral. Les Lessees acceptaran sovint revisions significatives del contingut que conté el seu contracte d’arrendament o contracte de venda estàndard.
Pou de gas natural: La perforació per gas natural sol pertorbar diverses hectàrees de terra. Se sol alliberar algunes superfícies per al coixí. De vegades es necessiten un parell de hectàrees per a la captura d’escorrent o el tractament d’aigua. I, si el pou de gas té èxit, es construirà un gasoducte per transportar el gas al mercat. Copyright de la imatge iStockphoto / Edward Todd.
Desacords durant l'extracció
Les disputes entre el propietari dels drets minerals i el propietari dels drets de superfície solen aparèixer en el moment de l'extracció de minerals.
Aquestes activitats poden requerir l’ús de la superfície i danyar el gaudi dels propietaris de la superfície. Aquí és on la redacció de l’acord sobre arrendament de drets minerals o contracte d’arrendament és molt important. L’acord pot donar al propietari del mineral el dret d’extreure el mineral en qualsevol moment, mitjançant qualsevol mètode i sense compensació ni consideració pel propietari de la superfície. És per això que s’ha d’aconseguir assistència legal a l’hora de vendre o arrendar drets minerals.
Quan es compren drets de superfície (pot ser tan senzill com comprar una casa), és convenient examinar detingudament la redacció dels acords sobre drets de propietat mineral que s’apliquen a la propietat. Aquests podrien concedir llibertats importants al propietari del mineral en el moment de l'extracció. Tot i que no heu participat en la transacció que va vendre els drets minerals de la propietat, aquest contracte quedarà obligat.
Quan compra una propietat, compra tant els seus actius com els seus passius. Contracteu un advocat que pugui fer la investigació necessària i que us informi del que esteu comprant.
Quan es venguin o es lloguin drets minerals, les parts implicades en la transacció haurien d’acord íntegrament sobre com es produirà l’extracció, quina reclamació es farà, quin equipament romandrà a la propietat, quin accés necessitarà l’arrendatari i qui és responsable dels problemes previstos. La majoria dels estats tenen lleis i regulacions mineres que limiten les accions de les empreses mineres durant el procés d’extracció i requereixen reclamacions. Tot i així, aquestes lleis podrien no complir les expectatives dels propietaris de superfície. Per evitar problemes, s’han de resoldre aquestes qüestions en el contracte en el moment de la venda. Un cop més, el propietari ha de tenir un advocat que pugui investigar, negociar, educar i assegurar-se que el contracte sigui adequat.
Danys retardats a la superfície
Els danys a la superfície es poden retardar. Es podria no produir la possibilitat de detectar efectes subterranis o establir zones minades en superfície o detectar-se fins a dècades després de la conclusió de la mineria. El propietari d'una finca simple de taxes hauria de considerar aquests fets abans de contractar un contracte de venda o arrendament de drets minerals. Les conseqüències de l'extracció de minerals es transmetran als hereus i a tots els propietaris posteriors de la propietat. No és infreqüent que les propietats minades mostrin cap signe de subsidència durant dècades després de la conclusió de la mineria. Aleshores, comencen a aparèixer esquerdes i assentaments. En aquesta situació, la companyia minera es pot enderrocar molt i els propietaris han mort molt de temps. No hi ha ningú que es faci responsable, fins i tot si la reparació de qualsevol dany es va inscriure al contracte d’arrendament o venda.
Danys als aqüífers
Moltes llars en zones on es produeixen mineria o perforació estan fora del servei de subministrament públic d’aigua. Aquests propietaris es basen en pous d'aigua per a la producció d'aigua. Quan la mineria subterrània es produeixi sota una propietat, caldria esperar certa subsidència i assentament. Si la mina es troba per sota de l’aqüífer aprofitat pel pou, la subsidència de la mina podria danyar l’aqüífer, fent que el seu aigua s’escorri en unitats de roca més profundes. Això pot provocar una pèrdua temporal o permanent del subministrament d'aigua. També pot arruïnar la qualitat de l’aigua. El valor d'una propietat rural sense subministrament d'aigua és molt inferior al mateix que un subministrament d'aigua.
Comprant una casa, terra o granja
En comprar una propietat en zones de desenvolupament mineral potencial o històric, el comprador ha de determinar si es compra una propietat simple o si es compartirà la propietat amb altres. Les transaccions de drets minerals normalment són un registre públic i les còpies d’escriptures o d’altres acords es presenten a una oficina del govern.
Els compradors immobiliaris han de demanar al venedor que especifiqui quins drets es transmeten i que un advocat confirmi que el venedor és propietari del que es ven. En moltes àrees, la venda de drets minerals es registra en el registre del govern en un llibre d'actes o base de dades diferent de la venda de propietats superficials. Això significa que l'escriptura de la propietat superficial pot no mencionar drets minerals que s'han venut. A les zones d’explotació minera històriques o potencials, el comprador d’una propietat hauria de contractar un advocat que pugui fer aquesta investigació i confirmar el que es compra. Això pot evitar sorpreses i problemes futurs.
El comprador de drets minerals probablement va preparar l’acord de venda i el va preparar perquè tot estigui a favor seu. Ell vol la llibertat d’entrar a la propietat en qualsevol moment, portar qualsevol equipament necessari, extreure el mineral mitjançant qualsevol mètode i fer el mínim reclam que exigeix la legislació estatal. Una persona que compri un habitatge per sobre d’aquests drets minerals cent anys després no tindrà res a dir en com utilitza el propietari del mineral sempre que el propietari del mineral respecti l’acord de venda i les lleis aplicables.
Sempre s'apliquen les lleis estatals i locals
La majoria dels estats tenen lleis que regulen l’activitat minera i de perforació. També hi ha lleis que regulen la venda de superfícies i propietats minerals. Aquestes lleis tenen per objecte protegir el medi ambient i totes les parts implicades en transaccions de propietat. Aquestes lleis són l’única protecció disponible per als compradors o venedors sobre qüestions que no es tracten específicament en l’acord de transacció de minerals.
Tot i que les lleis sobre drets minerals són similars d’estat a estat, petites variacions poden fer una enorme diferència quan s’apliquen a transaccions individuals. A més, les regulacions mineres i de petroli i gas poden variar significativament d’un estat a un altre. També poden tenir una enorme diferència quan s’apliquen a transaccions individuals. Cada transacció és única i s’ha de tenir en compte abans que es faci un acord permanent.
Què qualifica com a "mineral"?
La paraula "mineral" s'utilitza en diversos contextos. Generalment es consideren minerals de minerals, carbó, petroli i gas natural, pedres precioses, pedra de dimensió, agregat de construcció, sal i altres materials extrets del sòl. Tanmateix, no hi ha una definició de "mineral" que s'apliqui en totes les situacions, i el que es considera "mineral" pot variar d'estat en estat i fins i tot canviar amb el pas del temps.
De quin tipus de diners parlem?
Les quantitats de diners que canvien de mans en les transaccions de propietats minerals poden ser enormes en comparació amb l'experiència financera de les persones mitjanes. El rendiment total (arrendament + royalties) o el preu de venda de minerals sovint pot superar el valor dels drets de superfície. Considerem dos exemples:
Exemple A: Una propietat de 100 hectàrees està completament revestida per una costura de carbó que té vuit peus de gruix. El propietari accepta deixar que una empresa minera elimini el carbó per una franquícia de 3 dòlars la tona que es pagarà després de l’extracció. Si s’assumeix una taxa de recuperació del carbó del 90%, el propietari pagaria prop de 4 milions de dòlars.
Exemple B: es perfora una propietat de 100 hectàrees per a gas natural i els drets compartits pels propietaris d'una unitat de 640 hectàrees que envolta el pou immediatament. El propietari ha de rebre una reialesa del 12,5% basada en el valor del cabal del gas, que en el moment de la producció és de 8 dòlars per mil peus cúbics. Si suposem una taxa de producció mitjana de pous de gas de 2 milions de peus cúbics al dia durant tot l'any natural, el propietari pagaria més de 100.000 dòlars per un any de producció de gas.
Les transaccions de petroli i gas natural comporten grans sumes de diners, però el valor real pot ser difícil d’estimar, sobretot en zones on en el passat s’ha produït molt poca perforació o on s’estan provant per primera vegada unitats de roca profunda.
Tres línies inferiors
1) Obteniu assistència professional: Les operacions de drets minerals i arrendament de minerals impliquen grans quantitats de diners i són molt complexes. Aquest article no pretén ser més que una breu introducció. Si us poseu en contacte sobre el lloguer o la venda dels vostres drets minerals, haureu de demanar assessorament a un advocat que tingui experiència en les transaccions de minerals i les lleis del vostre estat. Si no teniu advocat, podeu contactar amb el Col·legi d’Advocats local per obtenir orientació.
2) El propietari de la superfície té drets: En general, l’objectiu d’un contracte d’arrendament o un contracte de compra és transmetre els drets d’exploració i producció a una empresa de desenvolupament de minerals. Tot i això, el propietari de la superfície també té uns drets. Les lleis estatals proporcionen els drets bàsics del propietari de la superfície; tanmateix, tot propietari de la superfície hauria de decidir si cal protecció més forta. L’única manera de preservar-los és assegurar-se que el contracte conté un llenguatge adequat per protegir les collites, el bestiar, els edificis, la propietat personal, l’accés i qualsevol altre desig durant la durada d’un contracte d’arrendament o de forma permanent en el cas d’una venda. Les Lessees acceptaran sovint revisions significatives del contingut que conté el seu contracte d’arrendament o venda normal; tanmateix, no estan obligats a atendre les vostres sol·licituds. Poden caminar.
3) Els compradors i venedors tingueu compte: Si voleu un bon resultat financer i protecció per a la vostra propietat durant i després de la producció de minerals, us correspon a vosaltres i al vostre advocat assegurar-vos que teniu un bon contracte. El coneixement i les habilitats negociadores són el que determinarà l’èxit del vostre acord. Si no en teniu, esteu fent un gran risc.
Renúncia
La informació anterior no s’ha de considerar com a assessorament legal. Presenta exemples de situacions que es poden produir quan existeixen mercaderies valuoses sota la terra. Moltes vegades suggereix que es busqui ajuda professional si es tracta d’una operació de drets minerals. no ofereix aquesta assistència ni recomana persones que la proporcionin.